Wie hoch ist der Freibetrag bei der Erbschaftsteuer für eine Immobilie?

Der Freibetrag richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad: Ehe- und eingetragene Lebenspartner 500.000 Euro, Kinder je 400.000 Euro, Enkel 200.000 Euro, Eltern beim Erbfall 100.000 Euro, alle übrigen Erben nur 20.000 Euro. Der Freibetrag gilt für den gesamten Erwerb, nicht nur die Immobilie, und kann alle zehn Jahre erneut genutzt werden.

Muss ich Erbschaftsteuer zahlen, wenn ich das geerbte Haus verkaufe?

Die Erbschaftsteuer entsteht mit dem Erbfall, unabhängig davon, ob Sie die Immobilie behalten oder verkaufen. Übersteigt der Wert des gesamten Erbes den persönlichen Freibetrag, wird auf den übersteigenden Teil Steuer fällig. Ein späterer Verkauf löst keine zusätzliche Erbschaftsteuer aus.

Wann ist das geerbte Familienheim steuerfrei?

Erben Ehe- oder Lebenspartner die selbst genutzte Wohnimmobilie und beziehen sie unverzüglich für mindestens zehn Jahre selbst, bleibt sie erbschaftsteuerfrei – ohne Wertgrenze. Für Kinder gilt dieselbe Befreiung, begrenzt auf 200 Quadratmeter Wohnfläche. Wird die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren aufgegeben, entfällt die Befreiung rückwirkend, außer bei zwingenden Gründen wie Pflegebedürftigkeit.

Wie bewertet das Finanzamt eine geerbte Immobilie?

Das Finanzamt ermittelt den Wert typisierend nach dem Bewertungsgesetz – meist im Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren. Ist dieser Wert zu hoch angesetzt, können Erben mit einem qualifizierten Verkehrswertgutachten einen niedrigeren tatsächlichen Wert nachweisen. Ein zeitnah nach dem Erbfall erzielter Verkaufspreis gilt oft als starkes Indiz.

Fällt beim Verkauf des geerbten Hauses Spekulationssteuer an?

Nur wenn der Erblasser die Immobilie vor weniger als zehn Jahren gekauft hat – die Frist läuft für Erben weiter, sie beginnt nicht neu. Hatte der Verstorbene das Objekt länger als zehn Jahre oder wurde es bis zum Erbfall selbst bewohnt und danach zügig verkauft, bleibt der Gewinn in der Regel steuerfrei.

Bis wann muss die Erbschaftsteuererklärung abgegeben werden?

Den Erbfall müssen Sie dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten anzeigen. Fordert das Finanzamt zur Abgabe einer Erbschaftsteuererklärung auf, setzt es dafür eine Frist von mindestens einem Monat. Bei Immobilien im Nachlass verlangt das Finanzamt die Erklärung fast immer.

Geerbtes Haus verkaufen: Erbschaftsteuer, Freibeträge und Fristen

Beim Verkauf einer geerbten Immobilie geraten zwei Steuerthemen leicht durcheinander. Sie haben nichts miteinander zu tun:

Erbschaftsteuer – auf den Erwerb durch den Erbfall. Sie entsteht unabhängig davon, ob verkauft wird.
Spekulationssteuer – auf einen Gewinn beim Weiterverkauf innerhalb der Zehn-Jahres-Frist.

Ein Überblick, keine Steuerberatung. Erbfälle mit Immobilie sind fast immer ein Fall für den Steuerberater oder Fachanwalt.

Teil 1: Erbschaftsteuer

Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad

Erbe	Persönlicher Freibetrag	Steuerklasse
Ehe-/Lebenspartner	500.000 €	I
Kind, Stiefkind	400.000 €	I
Enkel (Eltern verstorben)	400.000 €	I
Enkel (Eltern leben)	200.000 €	I
Eltern, Großeltern (bei Erbschaft)	100.000 €	I
Geschwister, Nichten/Neffen, geschiedene Partner	20.000 €	II
alle Übrigen, nicht verwandt	20.000 €	III

Der Freibetrag gilt für den gesamten Erwerb einer Person (Immobilie, Konten, Wertpapiere zusammen) und kann alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden – ein Grund, warum vorausschauende Übertragungen zu Lebzeiten oft in Etappen laufen.

Steuersätze

Auf den Betrag über dem Freibetrag fällt Steuer an – in Steuerklasse I gestaffelt von 7 % (bis 75.000 € steuerpflichtiger Erwerb) über 11, 15, 19 % bis 30 % (über 26 Mio. €). In Steuerklasse II liegen die Sätze bei 15–43 %, in Klasse III bei 30–50 %.

Befreiung für das Familienheim

Steuerfrei bleibt die selbst genutzte Wohnimmobilie, wenn:

Ehe-/Lebenspartner sie erben und unverzüglich selbst einziehen bzw. weiter bewohnen – für mindestens zehn Jahre, ohne Wertgrenze;
Kinder sie erben – dieselbe Regel, aber begrenzt auf 200 m² Wohnfläche (der übersteigende Teil wird anteilig besteuert).

Wird die Selbstnutzung innerhalb der zehn Jahre aufgegeben – auch durch Verkauf oder Vermietung –, entfällt die Befreiung rückwirkend. Ausnahme: zwingende Gründe wie eigene Pflegebedürftigkeit. Wer ein geerbtes Familienheim also bald verkaufen will, kann diese Befreiung meist nicht nutzen; dann zählt der normale Freibetrag.

Bewertung durch das Finanzamt

Das Finanzamt setzt den Grundbesitzwert typisierend nach dem Bewertungsgesetz an – Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren, ähnlich wie im Ratgeber Bewertungsverfahren beschrieben, aber schematisch. Dieser Wert fällt gelegentlich zu hoch aus. Erben dürfen den niedrigeren gemeinen Wert nachweisen (§ 198 BewG) – durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten oder einen zeitnah erzielten, marktgerechten Verkaufspreis. Das kann die Erbschaftsteuer spürbar senken.

Teil 2: Spekulationssteuer beim Weiterverkauf

Für die Zehn-Jahres-Frist zählt bei geerbten Immobilien das Anschaffungsdatum des Erblassers (sogenannte Fußstapfentheorie). Daraus folgt:

Kauf durch den Erblasser vor über zehn Jahren → Verkauf durch die Erben ist steuerfrei.
Kauf durch den Erblasser vor weniger als zehn Jahren und danach vermietet → ein Verkaufsgewinn der Erben ist innerhalb der Restfrist steuerpflichtig.
Der Erblasser hat die Immobilie bis zum Tod selbst bewohnt und die Erben verkaufen zügig → die Eigennutzungs-Ausnahme greift in der Regel weiter, der Gewinn bleibt steuerfrei.

Alle Einzelheiten und die Gewinnberechnung stehen im Ratgeber Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf.

Erbengemeinschaft: Steuer trifft jeden einzeln

Erben mehrere Personen gemeinsam, wird die Erbschaftsteuer für jeden Miterben getrennt nach dessen Freibetrag und Steuerklasse berechnet. Der Verkauf der Nachlassimmobilie ist davon unabhängig und braucht die Zustimmung aller – siehe Immobilie aus einer Erbengemeinschaft verkaufen. Verkauft ein Miterbe nur seinen Erbteil, kann dabei ebenfalls ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegen.

Fristen und Formales

Anzeige des Erwerbs beim Finanzamt: innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis vom Erbfall (bei notariellem Testament oft durch das Nachlassgericht miterledigt).
Erbschaftsteuererklärung: nur auf Aufforderung, dann mit Frist von mindestens einem Monat; bei Nachlassimmobilien die Regel.
Grundbuchberichtigung: innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei – Voraussetzung für einen späteren Verkauf.

Kurz zusammengefasst

Erbschaftsteuer und Spekulationssteuer sind zwei getrennte Themen.
Freibeträge: Partner 500.000 €, Kinder 400.000 € – gelten für den gesamten Erwerb, alle zehn Jahre neu.
Das Familienheim ist bei zehnjähriger Selbstnutzung steuerfrei (Kinder: bis 200 m²); ein baldiger Verkauf schließt diese Befreiung meist aus.
Ist der Finanzamtswert zu hoch, lässt sich mit Gutachten oder Verkaufspreis ein niedrigerer Wert nachweisen.
Spekulationssteuer nur, wenn der Erblasser vor weniger als zehn Jahren gekauft hat – die Frist läuft weiter.
Erbfall binnen drei Monaten anzeigen; Grundbuch binnen zwei Jahren gebührenfrei berichtigen lassen.