Haus verkaufen mit laufendem Kredit: Vorfälligkeitsentschädigung und Grundschuld

Die wenigsten Häuser sind beim Verkauf schuldenfrei. Ein laufendes Darlehen ist kein Hindernis – es muss nur sauber abgewickelt werden. Drei Fragen entscheiden über die Kosten: Fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an? Was passiert mit der Grundschuld? Und passt der Verkauf zeitlich zu einem Anschlusskauf?

Ablösung aus dem Kaufpreis

Der übliche Weg: Die Bank nennt dem Notar die exakte Restschuld zum geplanten Ablösetermin (Ablösevaluta). Im Kaufvertrag wird geregelt, dass der Käufer den Kaufpreis aufgeteilt zahlt:

der Betrag in Höhe der Restschuld direkt an die finanzierende Bank,
der Rest an den Verkäufer.

Gegen die Zahlung gibt die Bank die im Grundbuch eingetragene Grundschuld frei. Der Verkäufer muss also kein eigenes Geld vorstrecken.

Vorfälligkeitsentschädigung (VFE)

Bei einem Darlehen mit fester Zinsbindung hat die Bank für die verbleibende Bindungszeit einen Anspruch auf die vereinbarten Zinsen. Wird vorzeitig abgelöst, darf sie stattdessen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen – den finanzmathematischen Ausgleich für den Zinsschaden.

Die Höhe steigt mit:

höherer Restschuld,
längerer verbleibender Zinsbindung,
größerer Differenz zwischen Ihrem Vertragszins und dem aktuellen Wiederanlagezins der Bank.

Sie kann von wenigen hundert Euro bis in den fünfstelligen Bereich reichen. Die Bank muss die Berechnung transparent und nachvollziehbar darlegen; fehlerhafte oder unvollständige Pflichtangaben im Darlehensvertrag können den Anspruch ganz entfallen lassen. Eine Prüfung durch die Verbraucherzentrale oder einen Fachanwalt lohnt sich bei größeren Beträgen.

Wann keine VFE anfällt

Zinsbindung ausgelaufen oder Darlehen variabel verzinst,
mehr als zehn Jahre seit Vollauszahlung: Sonderkündigungsrecht mit sechs Monaten Frist nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB – ohne Entschädigung,
vertraglich vereinbarte Sondertilgung in ausreichender Höhe,
fehlerhafte Widerrufsinformation im Darlehensvertrag,
Pfandtausch auf die neue Immobilie (siehe unten).

Grundschuld: löschen oder mitnehmen

Vorgehen	Wann sinnvoll	Kosten
Löschung	Standardfall; Käufer finanziert bei anderer Bank	Notar + Grundbuch ca. 0,2 % der Grundschuld
Abtretung an den Käufer	Käufer will die bestehende Grundschuld für seine Finanzierung nutzen	geringer als Neubestellung, Ersparnis für den Käufer
Mitnahme auf neue Immobilie	Verkäufer kauft neu und behält das Darlehen	Umtragungskosten, Zustimmung der Bank nötig

Nach der Ablösung stellt die Bank eine Löschungsbewilligung aus; der Notar reicht sie beim Grundbuchamt ein. Ohne diesen Schritt bleibt eine wertlose Grundschuld im Grundbuch stehen und stört den nächsten Verkauf.

Timing: Verkauf und Anschlusskauf

Wer verkauft und neu kauft, hat drei Möglichkeiten, eine VFE zu vermeiden oder klein zu halten:

Pfandtausch – dasselbe Darlehen läuft weiter, nur die Grundschuld wechselt auf die neue Immobilie. Die Bank muss zustimmen und die neue Immobilie bewerten.
Verkauf nach Ende der Zinsbindung timen, wenn zeitlich machbar.
Zwischenfinanzierung nutzen, wenn der Neukauf vor dem Verkaufserlös ansteht – kostet Bereitstellungs- und Zinskosten, aber keine VFE.

Kosten im Überblick (Verkäuferseite)

Grundschuldlöschung: ca. 0,2 % der eingetragenen Grundschuld (Notar + Grundbuch)
Vorfälligkeitsentschädigung: stark fallabhängig, 0 € bis fünfstellig
Vorfälligkeitsentgelt / Bearbeitungspauschale mancher Banken: meist rund 100–300 €

Eine gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung zählt bei einem steuerpflichtigen Verkauf zu den Veräußerungskosten und mindert dort den Gewinn – siehe Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf.

Kurz zusammengefasst

Verkauf mit laufendem Kredit ist Standard: Der Notar löst die Bank aus dem Kaufpreis ab, nur der Überschuss geht an den Verkäufer.
Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt bei fester Zinsbindung an; Höhe abhängig von Restschuld, Restlaufzeit und Zinsdifferenz.
Nach 10 Jahren ab Vollauszahlung: Sonderkündigungsrecht mit 6 Monaten Frist, keine VFE.
Die Grundschuld wird meist gelöscht (ca. 0,2 % Kosten, Verkäufer) oder an den Käufer abgetreten.
Bei gleichzeitigem Neukauf kann ein Pfandtausch die VFE vermeiden.
Bei hoher VFE die Bankberechnung fachlich prüfen lassen.

Häufige Fragen

Kann ich mein Haus verkaufen, obwohl der Kredit noch läuft?

Ja, das ist der Normalfall. Das Darlehen wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Der Notar leitet den Teil des Kaufpreises, der der Restschuld entspricht, direkt an die finanzierende Bank; nur der Überschuss geht an Sie. Die Bank gibt im Gegenzug die Grundschuld frei.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung und wie hoch ist sie?

Sie ist der Ausgleich, den die Bank für die vorzeitige Ablösung eines Darlehens mit fester Zinsbindung verlangen darf – als Ersatz für die entgangenen Zinsen. Die Höhe hängt von Restschuld, Restlaufzeit der Zinsbindung, vereinbartem Zins und aktuellem Marktzins ab und kann von wenigen hundert bis zu mehreren zehntausend Euro reichen. Die Bank muss die Berechnung nachvollziehbar offenlegen.

Wann entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung?

Unter anderem: wenn die Zinsbindung ausläuft oder ganz getilgt ist, wenn seit Vollauszahlung mehr als zehn Jahre vergangen sind (Sonderkündigungsrecht mit sechs Monaten Frist nach § 489 BGB), wenn der Vertrag ein kostenfreies Sondertilgungsrecht in passender Höhe vorsieht oder wenn die Widerrufsbelehrung des Darlehens fehlerhaft war.

Muss die Grundschuld beim Verkauf gelöscht werden?

Nicht zwingend. Üblich ist die Löschung: Nach Ablösung stellt die Bank eine löschungsfähige Quittung bzw. Löschungsbewilligung aus, der Notar veranlasst die Löschung im Grundbuch. Alternativ kann eine nicht mehr valutierende Grundschuld an den Käufer abgetreten werden, wenn dieser sie für seine eigene Finanzierung nutzen will – das spart Kosten.

Wer zahlt die Kosten für die Grundschuldlöschung?

In der Regel der Verkäufer. Für Notar und Grundbuchamt fallen zusammen etwa 0,2 Prozent der eingetragenen Grundschuld an, meist ein niedriger dreistelliger Betrag. Eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung kommt separat hinzu.

Kann ich das Darlehen auf die neue Immobilie übertragen?

Ja, das nennt sich Pfandtausch oder Objekttausch: Das Darlehen läuft unverändert weiter, nur die Sicherheit wechselt von der alten auf die neue Immobilie. Die Bank muss zustimmen und prüft die neue Immobilie. So lässt sich eine Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden, wenn Kauf und Verkauf zeitlich zusammenpassen.