Der Notartermin beim Immobilienverkauf: Ablauf, Dauer, Kosten

Der Notartermin – korrekt: die Beurkundung des Kaufvertrags – ist der Punkt, an dem der Verkauf rechtlich verbindlich wird. Der Kauf eines Grundstücks ist nur wirksam, wenn er notariell beurkundet ist (§ 311b BGB). Alles davor ist Vorbereitung, alles danach Abwicklung.

Vor dem Termin

Einigung über Preis, Übergabetermin, mitverkauftes Inventar, Regelungen zu Mängeln.
Der Käufer (meist) beauftragt den Notar. Der Notar fordert Grundbuchauszug und Angaben beider Seiten an.
Kaufvertragsentwurf: Ist eine Seite Verbraucher, muss der Entwurf in der Regel mindestens zwei Wochen vor dem Termin vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Diese Zeit zum Prüfen – notfalls mit Anwalt – unbedingt nutzen.
Finanzierung des Käufers sollte stehen; die Bank des Käufers liefert oft eine eigene Grundschuldbestellung, die im selben Termin mitbeurkundet wird.

Der Ablauf der Beurkundung

Identität prüfen – Ausweise beider Parteien.
Verlesung – der Notar liest den gesamten Vertrag laut vor. Das ist Pflicht, nicht Formsache.
Fragen und Änderungen – Unklarheiten werden geklärt, kleinere Anpassungen direkt eingearbeitet.
Auflassung – die Einigung über den Eigentumsübergang wird miterklärt.
Unterschriften von Käufer, Verkäufer und Notar.
Beurkundung – der Vertrag ist damit wirksam.

Dauer: meist 45 bis 90 Minuten. Vollmachten sind möglich, wenn eine Partei nicht erscheinen kann.

Nach dem Termin: was der Notar veranlasst

Schritt	Zweck
Auflassungsvormerkung im Grundbuch	sichert den Käufer bis zur Umschreibung gegen Zweitverkauf oder neue Belastungen
Löschungsunterlagen von der Bank des Verkäufers anfordern	Freigabe bestehender Grundschulden (siehe Haus verkaufen mit laufendem Kredit)
Genehmigungen einholen	z. B. Verwalterzustimmung bei Eigentumswohnungen, ggf. behördliche Genehmigungen
Fälligkeitsmitteilung an den Käufer	erst wenn alle Voraussetzungen vorliegen, wird der Kaufpreis fällig
nach Zahlung: Eigentumsumschreibung beantragen	endgültiger Eigentümerwechsel im Grundbuch
Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts abwarten	wird erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer durch den Käufer erteilt

Vom Termin bis zum Geld: 4–8 Wochen

Zwischen Beurkundung und Kaufpreiszahlung liegen typischerweise vier bis acht Wochen – die Zeit, die Vormerkung, Löschungsbewilligung und Genehmigungen brauchen. Der Notar fordert den Käufer schriftlich zur Zahlung auf, sobald alle Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind. Gezahlt wird heute üblicherweise direkt vom Käufer an den Verkäufer (und anteilig an dessen Bank); ein Notaranderkonto wird nur noch in Sonderfällen genutzt und kostet extra.

Nach Zahlungseingang erfolgt die Übergabe mit Protokoll, Zählerständen und Schlüsseln. Nutzen, Lasten und Gefahr gehen zum vereinbarten Zeitpunkt auf den Käufer über. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch – der formale Abschluss – folgt einige Wochen später.

Kosten und wer sie trägt

Notar- und Grundbuchkosten zusammen rund 1,5 % des Kaufpreises, gesetzlich geregelt im GNotKG – gezahlt in der Regel vom Käufer.
Verkäufer trägt die Kosten der Grundschuldlöschung (ca. 0,2 % der eingetragenen Grundschuld) und ggf. eines Notaranderkontos.
Die Grunderwerbsteuer (in Hessen 6 %) zahlt der Käufer separat ans Finanzamt.

Der vollständige Überblick über die Nebenkosten steht im Ratgeber Kaufnebenkosten in Hessen.

Was der Verkäufer mitbringt

gültiger Personalausweis oder Reisepass
Steuer-Identifikationsnummer
vollständige Bankverbindung für den Kaufpreis
bei laufender Finanzierung: Bank, Darlehensnummer, Ansprechpartner

Kurz zusammengefasst

Der Kaufvertrag wird wirksam, wenn er notariell beurkundet ist – der Notar verliest ihn vollständig, beide unterschreiben.
Der Entwurf muss Verbrauchern in der Regel 2 Wochen vorher vorliegen; diese Prüfzeit nutzen.
Nach dem Termin: Auflassungsvormerkung, Löschungsunterlagen, Genehmigungen, dann Fälligkeitsmitteilung.
Vom Termin bis zur Kaufpreiszahlung vergehen meist 4–8 Wochen.
Notar und Grundbuch kosten zusammen ca. 1,5 % (Käufer); der Verkäufer zahlt die Grundschuldlöschung.
Ein Rücktritt nach Beurkundung ist nur nach den Vertragsregeln möglich – ein Widerrufsrecht gibt es nicht.

Häufige Fragen

Wie läuft ein Notartermin beim Immobilienverkauf ab?

Der Notar verliest den kompletten Kaufvertrag, klärt Fragen beider Seiten, beide unterschreiben, der Notar beurkundet. Der Termin dauert meist 45 bis 90 Minuten. Danach veranlasst der Notar die Auflassungsvormerkung, holt Genehmigungen und Löschungsunterlagen ein und teilt mit, wann der Kaufpreis fällig ist.

Wie lange dauert es vom Notartermin bis zur Kaufpreiszahlung?

Üblich sind vier bis acht Wochen. In dieser Zeit werden die Auflassungsvormerkung eingetragen, die Löschungsbewilligung der Bank des Verkäufers und etwaige Genehmigungen beschafft. Erst wenn alle Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen, fordert der Notar den Käufer schriftlich zur Zahlung auf.

Wer wählt den Notar und wer zahlt ihn?

Üblicherweise wählt der Käufer den Notar, weil er den größten Teil der Notar- und Grundbuchkosten trägt – zusammen rund 1,5 Prozent des Kaufpreises. Der Verkäufer zahlt nur die Kosten, die seiner Seite zuzurechnen sind, vor allem die Löschung bestehender Grundschulden.

Muss ich den Kaufvertrag vor dem Termin erhalten?

Ja. Ist eine Vertragspartei Verbraucher, muss der Notar den Entwurf in der Regel mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen, damit genug Zeit zur Prüfung bleibt. Auf diese Frist sollte man nicht verzichten.

Kann ich nach der Beurkundung noch vom Kaufvertrag zurücktreten?

Nur unter den im Vertrag geregelten Voraussetzungen, etwa wenn der Käufer trotz Mahnung und Nachfrist nicht zahlt. Ein allgemeines Widerrufs- oder Rücktrittsrecht gibt es beim notariellen Immobilienkaufvertrag nicht. Deshalb ist die Prüfung vor dem Termin so wichtig.

Was muss der Verkäufer zum Notartermin mitbringen?

Gültigen Ausweis, die Steuer-Identifikationsnummer und die vollständige Bankverbindung für den Kaufpreis. Bei bestehender Finanzierung die Kontaktdaten der Bank und die Darlehensnummer, damit der Notar die Ablösesumme und die Löschungsbewilligung anfordern kann.