Kaufnebenkosten in Hessen: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler

Wer eine Immobilie kauft, zahlt deutlich mehr als den Kaufpreis. In Hessen liegen die Kaufnebenkosten bei rund 9 bis 12 Prozent – Geld, das der Käufer in aller Regel aus Eigenkapital aufbringen muss. Für Verkäufer ist das keine Randnotiz: Es bestimmt mit, wer sich die Immobilie überhaupt leisten kann.

Die Posten im Einzelnen

Grunderwerbsteuer: 6,0 %

Hessen erhebt seit dem 1. August 2014 einen Satz von 6,0 % des Kaufpreises (Ländersache; andere Bundesländer liegen zwischen 3,5 und 6,5 %). Ablauf:

Der Notar meldet den Kauf dem Finanzamt.
Das Finanzamt erlässt den Grunderwerbsteuerbescheid an den Käufer, fällig binnen eines Monats.
Nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung – ohne sie erfolgt keine Eigentumsumschreibung.

Zahlungspflichtig sind formal beide Vertragsparteien gesamtschuldnerisch; vertraglich trägt sie fast immer der Käufer.

Notar und Grundbuch: ca. 1,5 %

Gesetzlich geregelt im GNotKG, abhängig vom Kaufpreis. Grobe Aufteilung:

Beurkundung, Vollzug, Betreuung: ca. 1,0 %
Grundbuch (Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung, Grundschuldeintragung): ca. 0,5 %

Trägt in der Regel der Käufer. Der Verkäufer zahlt die Löschung eigener Grundschulden (ca. 0,2 % der Grundschuldsumme) und ein etwaiges Notaranderkonto. Details zum Ablauf im Ratgeber Der Notartermin beim Immobilienverkauf.

Maklerprovision: ca. 2,98 % je Seite

Beim Verkauf an Privatpersonen wird die Provision seit Dezember 2020 geteilt. In Hessen üblich: rund 5,95 % inkl. MwSt. gesamt, also je ≈ 2,98 % inkl. MwSt. für Käufer und Verkäufer. Nur fällig bei erfolgreichem Abschluss. Alles dazu im Ratgeber Maklerprovision in Hessen.

Rechenbeispiel: Kaufpreis 450.000 €

Position	Satz	Betrag
Grunderwerbsteuer	6,0 %	27.000 €
Notar und Grundbuch	≈ 1,5 %	≈ 6.750 €
Maklerprovision Käufer	≈ 2,98 % inkl. MwSt.	≈ 13.410 €
Nebenkosten gesamt	≈ 10,5 %	≈ 47.160 €
Gesamtaufwand Käufer		≈ 497.160 €

Ohne Makler sinkt der Käuferaufwand hier auf rund 483.750 €. Werte gerundet, Stand 2026.

Was der Verkäufer daraus mitnimmt

Eigenkapital-Hürde: Da Banken Nebenkosten kaum mitfinanzieren, braucht der Käufer bei 450.000 € grob 45.000–90.000 € Eigenkapital allein für Nebenkosten plus Bankanteil. Das begrenzt den Interessentenkreis.
Preisspielraum: Käufer rechnen mit dem Gesamtaufwand. Ein zu hoher Kaufpreis wirkt über die prozentualen Nebenkosten verstärkt abschreckend.
Inventar sauber ausweisen: Einbauküche, Sauna, Markise, Gartenhaus als bewegliches Zubehör gesondert im Vertrag – darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an. Der Ansatz muss realistisch sein (Faustregel: nicht über ~15 % des Kaufpreises und belegbar), sonst kürzt das Finanzamt.
Verkäuferkosten nicht vergessen: Grundschuldlöschung, Energieausweis, ggf. Vorfälligkeitsentschädigung, anteilige Provision.

Eine Einordnung des Preisniveaus vor Ort gibt der Ratgeber Immobilienpreise in Rodgau.

Kurz zusammengefasst

Kaufnebenkosten in Hessen: rund 9–12 % des Kaufpreises.
Grunderwerbsteuer 6,0 % (seit 1.8.2014), Notar + Grundbuch ca. 1,5 %, Maklerprovision ca. 2,98 % je Seite.
Käufer trägt Grunderwerbsteuer und den Großteil der Notarkosten; Verkäufer zahlt die Grundschuldlöschung.
Nebenkosten müssen meist aus Eigenkapital kommen – das begrenzt den Käuferkreis und den Preisspielraum.
Bewegliches Inventar gesondert ausweisen spart dem Käufer Grunderwerbsteuer.

Häufige Fragen

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Hessen?

In Hessen zusammen meist rund 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises: 6 Prozent Grunderwerbsteuer, etwa 1,5 Prozent für Notar und Grundbuch und – falls ein Makler beteiligt ist – rund 2,98 Prozent Maklerprovision inklusive Mehrwertsteuer für den Käufer.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Hessen?

6,0 Prozent des Kaufpreises. Diesen Satz erhebt Hessen seit dem 1. August 2014. Die Grunderwerbsteuer zahlt in der Regel der Käufer; sie wird nach der Beurkundung vom Finanzamt festgesetzt und ist innerhalb eines Monats fällig.

Wer zahlt die Notarkosten beim Immobilienkauf?

In der Regel der Käufer. Notar und Grundbuchamt kosten zusammen etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises. Der Verkäufer trägt nur die Kosten, die seiner Seite zuzurechnen sind – vor allem die Löschung bestehender Grundschulden.

Kann man Kaufnebenkosten mitfinanzieren?

Banken finanzieren die Nebenkosten nur ungern mit, weil ihnen dafür keine Sicherheit gegenübersteht. Üblicherweise müssen Käufer die Nebenkosten aus Eigenkapital aufbringen. Das ist für Verkäufer relevant, weil es die Zahl der finanzierbaren Interessenten begrenzt.

Fällt Grunderwerbsteuer auf mitverkauftes Inventar an?

Nein. Bewegliches Zubehör wie Einbauküche, Sauna oder Gartenhaus kann im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden und unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Der Betrag muss realistisch sein; sehr hohe Ansätze prüft das Finanzamt und kann sie kürzen.

Warum sind Kaufnebenkosten für den Verkäufer wichtig?

Weil der Käufer den Gesamtaufwand rechnet, nicht nur den Kaufpreis. Hohe Nebenkosten senken den Spielraum beim Kaufpreis und schließen Interessenten mit knappem Eigenkapital aus. Ein realistischer Preis berücksichtigt das.