Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?

Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB erlaubt, die Immobilie oder einen Teil davon selbst zu bewohnen – es ist höchstpersönlich und kann nicht vermietet oder übertragen werden. Der Nießbrauch nach § 1030 BGB ist umfassender: Der Berechtigte darf die Immobilie auch vermieten und zieht dann die Mieteinnahmen, trägt im Gegenzug meist die laufenden Lasten.

Wie stark mindert ein Wohnrecht oder Nießbrauch den Verkaufspreis?

Erheblich. Der Wert des Rechts wird als Kapitalwert vom unbelasteten Verkehrswert abgezogen. Je nach Alter des Berechtigten, Restlebenserwartung und Jahreswert der Nutzung sind Abschläge von 20 bis über 50 Prozent möglich. Ein belastetes Objekt ist zudem schwer verkäuflich, weil kaum ein Käufer selbst einziehen kann.

Wie wird der Kapitalwert eines Nießbrauchs berechnet?

Jahreswert der Nutzung – bei selbst genutzten Immobilien die erzielbare Jahresnettokaltmiete – multipliziert mit einem Vervielfältiger, der sich aus dem Alter und Geschlecht des Berechtigten nach der amtlichen Sterbetafel ergibt. Die Vervielfältiger veröffentlicht das Bundesfinanzministerium jährlich. Der Jahreswert ist auf einen Höchstwert begrenzt.

Kann eine Immobilie mit eingetragenem Wohnrecht verkauft werden?

Ja. Das Recht bleibt bei einem Verkauf bestehen, wenn es an rangbereiter Stelle – idealerweise Rang 1 in Abteilung II des Grundbuchs – eingetragen ist. Der Käufer erwirbt die Immobilie belastet und muss das Wohnrecht dulden. Der Kaufpreis richtet sich entsprechend nach dem geminderten Wert.

Wer zahlt Instandhaltung und Nebenkosten bei Nießbrauch?

Beim Nießbrauch trägt der Berechtigte die gewöhnlichen Erhaltungskosten, die laufenden Betriebskosten, öffentliche Lasten und die Zinsen etwaiger Grundschulden. Außergewöhnliche Instandsetzungen bleiben grundsätzlich beim Eigentümer. Beim reinen Wohnrecht hängt es von der Vereinbarung ab; oft trägt der Berechtigte nur die verbrauchsabhängigen Kosten.

Was passiert mit dem Wohnrecht, wenn der Berechtigte ins Pflegeheim zieht?

Das Wohnungsrecht erlischt nicht automatisch, kann aber faktisch wertlos werden, weil es nicht vermietet werden darf. Sinnvoll ist eine vertragliche Klausel, die für diesen Fall eine Ausgleichszahlung oder ein Vermietungsrecht vorsieht. Ein Nießbrauch bleibt nutzbar, weil der Berechtigte die Wohnung dann vermieten kann.

Nießbrauch und Wohnrecht beim Immobilienverkauf: Wert, Grundbuch, Folgen

Wer seine Immobilie zu Lebzeiten überträgt oder verkauft, aber weiter darin wohnen möchte, behält sich ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vor. Beide sichern das Wohnen ab, unterscheiden sich aber stark in Umfang, Wert und Folgen – und sie mindern den Verkaufspreis erheblich.

Wohnungsrecht oder Nießbrauch?

	Wohnungsrecht (§ 1093 BGB)	Nießbrauch (§ 1030 BGB)
Umfang	Wohnung ganz oder teilweise selbst bewohnen	umfassende Nutzung, auch Vermietung
Mieteinnahmen	nein	ja, stehen dem Berechtigten zu
Übertragbar / vererblich	nein, höchstpersönlich	Ausübung überlassbar, aber nicht vererblich
Laufende Lasten	meist nur Verbrauchskosten (nach Vereinbarung)	gewöhnliche Erhaltung + Betriebskosten + Lasten + Grundschuldzinsen
Bei Auszug ins Heim	faktisch oft wertlos	bleibt werthaltig (Vermietung möglich)
Typischer Einsatz	Schenkung an Kinder, einfache Absicherung	Übergabe mit Einkommenssicherung, Immobilienrente

Absicherung im Grundbuch

Beide Rechte werden als beschränkte persönliche Dienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Entscheidend ist der Rang:

An erster Rangstelle eingetragen, übersteht das Recht auch eine Zwangsversteigerung und bindet jeden Käufer.
Hinter einer Grundschuld eingetragen, kann es bei Verwertung durch die Bank erlöschen.

Bei einer Übergabe zu Lebzeiten oder einem Verkauf mit vorbehaltenem Recht gehört die Rangfrage zwingend geklärt. Die Bestellung ist notariell zu beurkunden.

Wie der Wert berechnet wird

Der Kapitalwert des Rechts ergibt sich aus:

Jahreswert × Vervielfältiger

Jahreswert: bei selbst genutzten Immobilien die erzielbare Jahresnettokaltmiete. Gesetzlich gedeckelt auf den Immobilienwert geteilt durch 18,6 (§ 16 BewG).
Vervielfältiger: hängt von Alter und Geschlecht des Berechtigten ab und wird aus der amtlichen Sterbetafel abgeleitet. Die aktuellen Werte veröffentlicht das Bundesministerium der Finanzen jährlich. Je jünger der Berechtigte, desto höher der Vervielfältiger – und desto größer die Wertminderung.

Bei mehreren Berechtigten (z. B. Ehepaar) wird auf die längere Lebenserwartung abgestellt.

Beispielgrößenordnung

Eine Wohnung mit unbelastetem Verkehrswert 400.000 € und erzielbarer Jahreskaltmiete 12.000 €, Berechtigte 70 Jahre: Vervielfältiger grob 11 → Kapitalwert ≈ 132.000 € → belasteter Wert ≈ 268.000 €. Das sind Näherungswerte; maßgeblich ist die Einzelfallrechnung.

Folgen für den Verkauf

Kleinerer Käuferkreis: Wer selbst einziehen will, scheidet aus. In Frage kommen vor allem Kapitalanleger, die auf den Wegfall des Rechts warten – entsprechend hoch ist ihr Renditeanspruch und damit der Abschlag.
Preisabschlag vom Kapitalwert des Rechts, oft 20 bis über 50 % des unbelasteten Werts.
Ablösung ist häufig die sauberere Lösung: Der Berechtigte verzichtet notariell gegen eine Einmalzahlung (in Höhe des Kapitalwerts), das Grundbuch wird bereinigt, danach wird unbelastet verkauft. Steuerlich kann der Verzicht relevant sein – vorher klären.
Ein vorbehaltener Nießbrauch ist ein Baustein von Verrentungsmodellen – Einordnung im Ratgeber Immobilienrente: Modelle im Vergleich.

Steuerlicher Nebeneffekt bei der Übergabe

Bei einer Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt mindert der Kapitalwert des Nießbrauchs den steuerpflichtigen Erwerb – das kann die Schenkungsteuer deutlich senken und Freibeträge schonen. Für geerbte Immobilien mit Belastung gilt Ähnliches; Zusammenhänge im Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen: Steuern. Die Bewertung der Immobilie selbst folgt den anerkannten Verfahren.

Vertragsklauseln, an die zu denken ist

Pflegefall / Auszug: Ausgleichszahlung oder Vermietungsrecht für den Fall, dass der Berechtigte dauerhaft auszieht.
Kostentragung eindeutig regeln (Erhaltung, Betriebskosten, Versicherungen, Grundschuldzinsen).
Rangrücktritt nur mit Bedacht – er schwächt die Absicherung.
Löschungsvormerkung zugunsten des Eigentümers für den Todesfall, damit das Recht zügig aus dem Grundbuch kommt.

Kurz zusammengefasst

Wohnungsrecht: selbst bewohnen, höchstpersönlich, nicht vermietbar. Nießbrauch: umfassende Nutzung inkl. Vermietung, dafür Lastentragung.
Beide gehören als Dienstbarkeit ins Grundbuch (Abt. II) – möglichst an erster Rangstelle.
Der Kapitalwert (Jahreswert × altersabhängiger Vervielfältiger) wird vom unbelasteten Verkehrswert abgezogen; Abschläge von 20 bis über 50 % sind üblich.
Eine belastete Immobilie ist schwer verkäuflich; oft ist die notarielle Ablösung gegen Einmalzahlung der bessere Weg.
Bei Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt senkt der Kapitalwert die Schenkungsteuer.
Klauseln für Pflegefall, Kostentragung und Löschung im Todesfall unbedingt aufnehmen.