Nach welchen Regeln wird die Wohnfläche berechnet?

Im Wohnungsbau ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV) von 2004 der Standard. Für vor 2004 errichtete Wohnungen kann noch die frühere II. Berechnungsverordnung gelten. Daneben gibt es die DIN 277, die aber Grundflächen und keine Wohnfläche ermittelt und deshalb höhere Werte liefert.

Wie zählen Dachschrägen bei der Wohnfläche?

Nach WoFlV zählt Grundfläche mit einer lichten Höhe ab zwei Metern voll, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, unter einem Meter gar nicht. Bei ausgebauten Dachgeschossen macht das schnell mehrere Quadratmeter Unterschied.

Wird ein Balkon zur Wohnfläche gerechnet?

Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zählen nach WoFlV in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte, wenn die Qualität besonders hoch ist. Eine pauschale volle Anrechnung ist nicht zulässig.

Zählen Keller und Dachboden zur Wohnfläche?

Nein. Nicht zu Wohnzwecken ausgebaute Kellerräume, Waschküchen, Dachböden, Heizungsräume, Garagen und Abstellräume außerhalb der Wohnung gehören nicht zur Wohnfläche. Ein beheizter, ausgebauter Hobbyraum im Keller ist ein Grenzfall und hängt von der baurechtlichen Zulässigkeit als Aufenthaltsraum ab.

Was passiert, wenn die Wohnfläche im Exposé zu hoch angegeben ist?

Beim Verkauf kann eine erhebliche Abweichung – die Rechtsprechung zieht die Grenze oft bei etwa zehn Prozent – einen Sachmangel darstellen und zu Kaufpreisminderung oder Schadenersatz führen. Bei der Vermietung kann der Mieter die Miete anteilig mindern und zu viel gezahlte Miete zurückfordern.

Muss ich die Wohnfläche von einem Fachmann berechnen lassen?

Pflicht ist es nicht, aber sinnvoll. Wenn die vorhandenen Unterlagen keine nachvollziehbare Wohnflächenberechnung enthalten oder Umbauten stattgefunden haben, sollte ein Architekt, Bausachverständiger oder Aufmaßdienst die Fläche nach WoFlV neu ermitteln und dokumentieren.

Wohnfläche richtig berechnen: Wohnflächenverordnung, Dachschrägen, Balkon

Die Wohnfläche ist eine der meistgenannten und zugleich unzuverlässigsten Zahlen im Immobilienverkauf. Sie fließt direkt in den Preis ein (Euro pro Quadratmeter), in die Miete und in die Nebenkostenverteilung. Eine zu hohe Angabe ist kein Kavaliersdelikt, sondern ein Haftungsrisiko.

Welche Regel gilt?

Regelwerk	Zweck	Ergebnis
Wohnflächenverordnung (WoFlV), 2004	Wohnfläche im Wohnungsbau	heutiger Standard
II. Berechnungsverordnung (II. BV)	Vorläufer der WoFlV	für Wohnungen vor 2004 teils noch maßgeblich
DIN 277	Brutto-/Netto-Grundfläche von Bauwerken	keine Wohnfläche, liefert höhere Werte
DIN 283	zurückgezogen	nicht mehr anwenden

Für den freien Verkauf empfiehlt sich, die Wohnfläche nach WoFlV anzugeben und die Berechnungsmethode im Exposé zu benennen. Wichtig: WoFlV und DIN 277 dürfen nicht vermischt werden.

So rechnet die WoFlV

Voll, halb, gar nicht – die Höhe entscheidet

lichte Höhe ≥ 2,00 m → 100 % der Grundfläche
lichte Höhe 1,00 m bis unter 2,00 m → 50 %
lichte Höhe unter 1,00 m → 0 %
unbeheizte Wintergärten → 50 %; beheizte, allseits geschlossene Wintergärten → 100 %

Das trifft vor allem Dachgeschosse mit Schrägen: Der Bereich unter der Schräge zählt reduziert oder gar nicht.

Balkon, Loggia, Terrasse

In der Regel 25 % der Grundfläche, höchstens 50 % bei besonders hochwertiger Ausführung. Eine volle Anrechnung ist unzulässig.

Was nicht zählt

Kellerräume (nicht zu Wohnzwecken ausgebaut), Waschküchen, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Dachböden, Trockenräume, Heizungsräume, Garagen. Ebenfalls nicht: Grundflächen von Schornsteinen, Vormauerungen, freistehenden Pfeilern über 1,5 m Höhe und Treppen mit über drei Steigungen.

Was voll zählt

Grundflächen von Fenster- und offenen Wandnischen ab 13 cm Tiefe, Raumteile unter Treppen mit ausreichender Höhe, Türnischen.

Wohnfläche, Nutzfläche, Grundfläche

Wohnfläche – alle Räume, die zum Wohnen dienen, nach WoFlV gewichtet.
Nutzfläche – Flächen mit anderer Zweckbestimmung (Hobbyraum, Werkstatt, Lager); getrennt auszuweisen, nicht in die Wohnfläche einrechnen.
Grundfläche / Brutto-Grundfläche (DIN 277) – die gesamte überbaute Fläche inkl. Wände; deutlich größer und kein Verkaufsargument für „Wohnfläche”.

Für die Immobilienbewertung ist die korrekte Wohnfläche eine der wichtigsten Eingangsgrößen – siehe Bewertungsverfahren.

Folgen einer falschen Angabe

Beim Verkauf: Weicht die tatsächliche Fläche erheblich von der zugesicherten ab – die Rechtsprechung nimmt häufig ab rund 10 % einen Mangel an –, kann der Käufer den Kaufpreis mindern oder Schadenersatz verlangen. Ein pauschaler Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag schützt nicht vor einer konkret zugesicherten Flächenangabe.

Bei der Vermietung: Ist die reale Wohnfläche kleiner als im Mietvertrag, kann der Mieter die Miete anteilig mindern und zu viel gezahlte Beträge zurückfordern; auch die Betriebskostenabrechnung ist dann fehlerhaft.

Deshalb im Exposé lieber konservativ und belegbar angeben – eine dokumentierte WoFlV-Berechnung ist im Streitfall Gold wert.

Wann neu aufmessen?

Es gibt keine nachvollziehbare Wohnflächenberechnung in den Bauunterlagen.
Das Dachgeschoss oder der Keller wurde ausgebaut.
Anbau, Wintergarten oder Grundrissänderung.
Die vorhandene Angabe stammt aus einer alten Anzeige oder einem Kaufvertrag ohne Berechnungsgrundlage.

Ein Architekt, Bausachverständiger oder Aufmaßdienst ermittelt die Fläche nach WoFlV und liefert eine unterschriebene Aufstellung – Teil einer sauberen Unterlagenmappe, siehe Haus verkaufen in Rodgau.

Kurz zusammengefasst

Standard ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV) von 2004; DIN 277 misst Grundflächen, nicht Wohnfläche.
Höhe ≥ 2 m zählt voll, 1–2 m zur Hälfte, unter 1 m gar nicht – entscheidend bei Dachschrägen.
Balkone und Terrassen zählen meist zu 25 %, höchstens 50 %.
Keller, Dachboden, Garagen und Abstellräume außerhalb der Wohnung zählen nicht.
Eine um mehr als ~10 % zu hohe Angabe kann beim Verkauf ein Sachmangel sein und bei der Miete zur Minderung führen.
Bei fehlender Berechnung oder nach Umbauten die Fläche fachlich nach WoFlV neu ermitteln lassen.