Muss ich nach dem Hauskauf die Heizung austauschen?

Nicht automatisch. Eine Austauschpflicht besteht vor allem für Öl- und Gas-Heizkessel mit konstanter Kesseltemperatur, die älter als 30 Jahre sind. Brennwert- und Niedertemperaturkessel sind ausgenommen. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern, die der bisherige Eigentümer schon vor Februar 2002 selbst bewohnt hat, greift die Pflicht erst beim Eigentümerwechsel – dann hat der neue Eigentümer zwei Jahre Zeit.

Welche Dämmpflichten gelten für neue Eigentümer?

Die oberste Geschossdecke über beheizten Räumen muss gedämmt sein, wenn sie oder das Dach darüber nicht den Mindestwärmeschutz erfüllt. Außerdem müssen ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen wie dem Keller gedämmt werden. Auch hier gilt bei Eigentümerwechsel in den genannten Fällen eine Frist von zwei Jahren.

Darf ich nach dem Kauf noch eine neue Gasheizung einbauen?

Das hängt vom Zeitpunkt und von der kommunalen Wärmeplanung ab. In Bestandsgebäuden gilt die Pflicht, neue Heizungen mit mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie zu betreiben, erst nach Ablauf der Fristen für die Wärmeplanung, für Gemeinden unter 100.000 Einwohnern spätestens ab Mitte 2028. Die Bundesregierung hat Änderungen am Gesetz angekündigt; vor einer Entscheidung sollten Sie den aktuellen Stand prüfen.

Muss ich als Käufer eine Energieberatung machen?

Käufer eines Ein- oder Zweifamilienhauses sollen ein kostenloses, informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis führen, wenn es angeboten wird. Unabhängig davon ist eine Energieberatung vor dem Kauf sinnvoll, weil sie zeigt, welche Kosten auf Sie zukommen.

Senken die GEG-Pflichten den Kaufpreis?

Sie fließen in die Kalkulation der Käufer ein. Ein alter Kessel kurz vor der Austauschpflicht oder eine ungedämmte Decke bedeutet Kosten, die Käufer vom Preis abziehen. Verkäufer, die Modernisierungen nachweisen, haben bessere Argumente.

Heizungsgesetz GEG beim Hauskauf: Pflichten und Fristen

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) – oft „Heizungsgesetz“ genannt – betrifft nicht nur Neubauten. Wer ein bestehendes Haus kauft, kann innerhalb kurzer Zeit zu Nachrüstungen verpflichtet sein. Für Käufer sind das Kosten, die in die Kalkulation gehören. Für Verkäufer sind es Fragen, auf die sie vorbereitet sein sollten.

Stand: Oktober 2026. Die Bundesregierung hat angekündigt, das Gesetz zu überarbeiten. Prüfen Sie vor Investitionsentscheidungen den aktuellen Stand oder lassen Sie sich von einem Energieberater beraten.

Warum der Eigentümerwechsel wichtig ist

Für viele Pflichten gibt es eine Ausnahme: Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus schon vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, muss bestimmte Nachrüstungen nicht vornehmen. Diese Ausnahme gilt aber nicht für den Käufer. Mit dem Eigentümerwechsel beginnt für den neuen Eigentümer eine Frist von zwei Jahren, um die Pflichten zu erfüllen.

Das betrifft vor allem drei Punkte.

1. Austauschpflicht für alte Heizkessel

Öl- und Gas-Heizkessel mit konstanter Kesseltemperatur, die älter als 30 Jahre sind, dürfen grundsätzlich nicht mehr betrieben werden.

Ausgenommen sind Brennwertkessel und Niedertemperaturkessel.
Ebenfalls ausgenommen sind sehr kleine und sehr große Anlagen.
Ob ein Kessel betroffen ist, zeigt das Typenschild oder das Protokoll des Schornsteinfegers.

Für Käufer heißt das: Steht ein alter Konstanttemperaturkessel im Keller, sollten Sie mit einem Heizungstausch innerhalb von zwei Jahren rechnen. Wie die neue Heizung aussehen muss, hängt von den Regeln für neue Heizungen ab (siehe unten).

2. Dämmung der obersten Geschossdecke

Die oberste Geschossdecke zu einem unbeheizten Dachraum muss gedämmt sein – oder alternativ das Dach darüber. Das gilt, wenn der Mindestwärmeschutz nicht erfüllt ist. Die Maßnahme ist meist vergleichsweise günstig und spart schnell Heizkosten.

3. Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren

Ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen, etwa im Keller, müssen gedämmt werden. Auch das ist meist mit überschaubarem Aufwand möglich.

Regeln für neue Heizungen

Seit 2024 gilt: Neu eingebaute Heizungen sollen mindestens 65 Prozent erneuerbare Energie nutzen, etwa Wärmepumpe, Fernwärme, Biomasse oder Hybridlösungen. Für Bestandsgebäude greift diese Pflicht aber erst, wenn die Gemeinde eine kommunale Wärmeplanung vorgelegt hat, spätestens:

ab Mitte 2026 in Großstädten über 100.000 Einwohnern,
ab Mitte 2028 in kleineren Gemeinden.

Bis dahin dürfen in vielen Fällen noch Gas- oder Ölheizungen eingebaut werden, allerdings mit Beratungspflicht und steigenden Anteilen an Biogas oder Bioöl in späteren Jahren. Bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden. Ab 2045 ist der Betrieb mit rein fossilen Brennstoffen nicht mehr erlaubt.

Für den Kauf heißt das: Fragen Sie bei Ihrer Gemeinde nach dem Stand der Wärmeplanung. Ist ein Fernwärmenetz geplant, kann das die Entscheidung für die nächste Heizung stark beeinflussen.

Energieberatung beim Kauf

Beim Verkauf eines Ein- oder Zweifamilienhauses erhält der Käufer den Energieausweis. Der Käufer soll ein kostenloses, informatorisches Beratungsgespräch führen, wenn es angeboten wird. Darüber hinaus lohnt sich eine richtige Energieberatung vor dem Kauf: Ein individueller Sanierungsfahrplan zeigt, welche Maßnahmen sinnvoll sind, was sie kosten und welche Förderung möglich ist. Mehr dazu im Ratgeber Energieausweis beim Verkauf.

Förderung

Für Heizungstausch und Dämmung gibt es staatliche Förderung über BAFA und KfW (Bundesförderung für effiziente Gebäude). Die Bedingungen und Fördersätze ändern sich häufig. Wichtig: Förderanträge müssen in der Regel vor der Beauftragung gestellt werden.

Was bedeutet das für Käufer?

Heizung prüfen: Baujahr und Art des Kessels vor dem Kauf feststellen.
Dach und Keller ansehen: Ist die oberste Geschossdecke gedämmt? Sind die Rohre gedämmt?
Kosten einplanen: Heizungstausch, Dämmung und Energieberatung in die Finanzierung aufnehmen.
Laufende Kosten rechnen: Bei hohen Energiepreisen wirkt sich ein schlechter Zustand stark aus – siehe steigende Energiepreise.

Was bedeutet das für Verkäufer?

Unterlagen bereithalten: Energieausweis, Schornsteinfegerprotokoll, Rechnungen für Heizung und Dämmung.
Offen informieren: Käufer fragen gezielt nach dem Heizungsalter. Klare Antworten schaffen Vertrauen.
Realistisch kalkulieren: Ein anstehender Heizungstausch wird im Preis berücksichtigt. Ob sich eine Modernisierung vor dem Verkauf lohnt, hängt vom Einzelfall ab.
Stärken zeigen: Eine neue Heizung oder gedämmte Decke ist ein echtes Verkaufsargument.

Wie sich der energetische Zustand auf den Wert auswirkt, erklärt der Ratgeber Immobilie bewerten.

Kurz zusammengefasst

Beim Kauf eines älteren Ein- oder Zweifamilienhauses können Nachrüstpflichten aus dem GEG entstehen.
Alte Konstanttemperaturkessel über 30 Jahre müssen in der Regel innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf ersetzt werden.
Oberste Geschossdecke und Heizungsrohre in unbeheizten Räumen müssen gedämmt sein.
Die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen greift in kleineren Gemeinden spätestens ab Mitte 2028.
Reformen sind angekündigt – vor Entscheidungen den aktuellen Stand prüfen.
Für Verkäufer zahlen sich vollständige Unterlagen und offene Information aus.

Sie möchten ein Haus in Rodgau oder Umgebung verkaufen und wissen, wie sich Heizung und Dämmung auf den Preis auswirken? Sprechen Sie uns an.

Heizungsgesetz (GEG) beim Hauskauf und -verkauf: Pflichten für neue Eigentümer