Immobilie verkaufen mit oder ohne Makler? Ein ehrlicher Vergleich

„Ohne Makler spare ich die Provision” stimmt rechnerisch – sagt aber nichts darüber aus, ob unterm Strich mehr übrig bleibt. Diese Entscheidung hängt an drei Größen: dem erzielten Preis, dem eigenen Aufwand und dem übernommenen Risiko.

Was beim Verkauf zu tun ist

Unabhängig davon, wer es macht, fällt an:

Wert ermitteln und Preisstrategie festlegen (siehe Bewertungsverfahren)
Unterlagen beschaffen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Baugenehmigung, Modernisierungsnachweise, bei Wohnungen Teilungserklärung und Protokolle
Energieausweis beauftragen (Pflicht, siehe Energieausweis beim Verkauf)
Exposé erstellen: Fotos, Grundrisse, Text, korrekte Pflichtangaben
Vermarkten: Portale, Anzeigen, Netzwerk, Interessentendatei
Anfragen managen, Besichtigungen organisieren und durchführen
Interessenten prüfen: Finanzierungsnachweis, Bonität
Verhandeln und Käufer auswählen
Notartermin vorbereiten, Kaufvertragsentwurf prüfen, Ablösung der Grundschuld koordinieren
Übergabe mit Protokoll, Zählerständen, Schlüsseln

Der vollständige Ablauf steht im Ratgeber Haus verkaufen in Rodgau.

Gegenüberstellung

	Mit Makler	Privatverkauf
Provision Verkäufer	in Hessen üblich ca. 2,98 % inkl. MwSt.	entfällt
Direkte Kosten	meist im Provisionsumfang enthalten	Fotos, Inserate, Unterlagen: je nach Objekt einige hundert Euro
Zeitaufwand Verkäufer	gering	hoch, über mehrere Monate
Marktkenntnis / Preisfindung	vorhanden	Risiko: zu hoch (Ladenhüter) oder zu niedrig (verschenkt)
Käuferreichweite	Portale + Netzwerk + Vormerkdatei	im Wesentlichen Portale
Bonitätsprüfung der Käufer	Standard	selbst zu leisten
Verhandlung	durch Dritten, mit Distanz	persönlich mit Fremden
Haftung für Angaben	Makler haftet für sein Exposé mit	vollständig beim Verkäufer
Erklärungsbedürftige Fälle (Erbe, Scheidung, vermietet)	Routine	schwierig

Wovon der Preis wirklich abhängt

Der Verkaufspreis entsteht nicht durch „mehr Marketing”, sondern durch:

einen marktgerechten Startpreis – zu hoch angesetzt bedeutet lange Vermarktungsdauer und am Ende meist einen Abschlag;
eine breite, gleichzeitige Käuferansprache, damit mehrere ernsthafte Interessenten zusammenkommen;
eine saubere Aufbereitung, die Rückfragen und Misstrauen vermeidet;
Verhandlungsführung mit Distanz – ein Dritter kann Forderungen sachlich parieren, ohne dass es persönlich wird.

Wo ein Privatverkäufer das alles beherrscht und die Lage sehr gefragt ist, kann der Provisionsverzicht der reine Gewinn sein. Wo einer dieser Punkte wackelt, kostet der Privatverkauf häufig mehr, als er spart.

Wann welcher Weg passt

Privatverkauf kann sich lohnen bei: einfachem Objekt in stark nachgefragter Lage, ausreichend Zeit, Verhandlungserfahrung, vollständigen Unterlagen, keiner rechtlichen Sondersituation.

Makler ist meist die bessere Wahl bei: wenig Zeit, Unsicherheit beim Preis, sanierungsbedürftigem oder vermietetem Objekt, Verkauf aus der Ferne, sowie bei Erbengemeinschaft (Ratgeber) oder Scheidung (Ratgeber), wo Neutralität und Moderation zählen.

Was die Provision abdeckt

Die Provision ist eine reine Erfolgsprovision – sie wird nur bei notariellem Vertragsabschluss fällig. Seit Dezember 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision beim Verkauf an Privatpersonen. Höhe, Teilung und Fälligkeit erklärt der Ratgeber Maklerprovision in Hessen.

Kurz zusammengefasst

Der Privatverkauf spart den Verkäuferanteil der Provision (in Hessen ca. 2,98 % inkl. MwSt.), nicht automatisch Geld.
Alle Aufgaben – Bewertung, Unterlagen, Energieausweis, Vermarktung, Bonitätsprüfung, Vertrag – fallen ohnehin an.
Der Preis hängt an Startpreis, breiter Käuferansprache, sauberer Aufbereitung und distanzierter Verhandlung.
Privatverkauf lohnt bei einfachem Objekt, gefragter Lage, Zeit und Erfahrung.
Bei Zeitmangel, Preisunsicherheit, Problemobjekt oder rechtlicher Sondersituation überwiegt der Nutzen eines Maklers meist die Provision.
Die Energieausweispflicht und die Haftung für Angaben treffen private Verkäufer genauso.

Häufige Fragen

Lohnt sich ein Makler beim Immobilienverkauf?

In den meisten Fällen ja, sobald der Verkäufer wenig Zeit, keine Marktroutine oder eine erklärungsbedürftige Situation hat – Erbengemeinschaft, Scheidung, vermietetes Objekt, sanierungsbedürftiges Haus. Ein marktgerecht angesetzter Preis, eine breite Käuferansprache und die Vorprüfung der Finanzierung gleichen die Provision häufig aus. Bei einem einfachen Objekt in gefragter Lage und mit Zeit und Erfahrung kann sich der Privatverkauf rechnen.

Wie viel kann ich beim Privatverkauf sparen?

Den Verkäuferanteil der Provision, in Hessen üblicherweise rund 2,98 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Bei 400.000 Euro sind das knapp 12.000 Euro. Dem stehen eigener Zeitaufwand, Kosten für Inserate, Fotos und Unterlagen sowie das Risiko eines niedrigeren Verkaufspreises oder eines fehlerhaften Vertrags gegenüber.

Was macht ein Makler konkret?

Wertermittlung und Preisstrategie, Beschaffung und Prüfung aller Unterlagen, Energieausweis, Exposé mit professionellen Fotos, Vermarktung über Portale und eigenes Netzwerk, Anfragen-Management, Besichtigungen, Bonitäts- und Finanzierungsprüfung der Interessenten, Preisverhandlung, Koordination von Notar und Kaufvertrag bis zur Übergabe mit Protokoll.

Welche Risiken hat der Privatverkauf?

Ein zu hoch oder zu niedrig angesetzter Preis, eine unvollständige oder rechtlich angreifbare Objektbeschreibung, Haftung für falsche oder verschwiegene Angaben, Besichtigungen mit nicht solventen Interessenten, geplatzte Notartermine mangels Finanzierung und der persönliche Kontakt bei Preisverhandlungen mit Fremden.

Muss ich als privater Verkäufer Angaben zum Energieausweis machen?

Ja. Die Pflicht zu einem gültigen Energieausweis und zu den fünf Pflichtangaben in Immobilienanzeigen trifft jeden Verkäufer, auch privat. Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten mit Bußgeld bis 10.000 Euro.

Kann ich einen Makler nur für Teilleistungen beauftragen?

Das ist möglich, etwa nur für Bewertung und Exposé oder nur für die Vertragsabwicklung. Verbreiteter ist der Vollauftrag mit Erfolgsprovision, weil der Makler dann das gesamte Ergebnis verantwortet. Teilleistungen werden meist als Festhonorar abgerechnet.