Darf ich meine Wohnung verkaufen, obwohl sie vermietet ist?

Ja. Der Mieter muss nicht zustimmen. Nach § 566 BGB gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“: Der Käufer tritt mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch in den bestehenden Mietvertrag ein – mit allen Rechten und Pflichten. Der Mietvertrag läuft unverändert weiter.

Kann der Käufer dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen?

Grundsätzlich ja, sobald er im Grundbuch steht und ein berechtigter Eigenbedarf vorliegt. Es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen von drei bis neun Monaten je nach Mietdauer. Wurde die Wohnung erst nach Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt, gilt zusätzlich eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren, in bestimmten Gebieten länger.

Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?

Nur in einem Sonderfall: wenn die Wohnung nach Beginn des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde und jetzt erstmals verkauft wird (§ 577 BGB). Dann darf der Mieter zu den Bedingungen des Kaufvertrags mit einem Dritten eintreten. Der Notar informiert ihn darüber. In allen anderen Fällen besteht kein gesetzliches Vorkaufsrecht.

Muss mein Mieter Besichtigungen zulassen?

In angemessenem Umfang ja, wenn der Vermieter verkaufen will. Besichtigungen müssen rechtzeitig vorher angekündigt werden, in der Regel einige Tage, und zu üblichen Zeiten stattfinden. Gebündelte Termine und ein freundlicher Umgang sorgen dafür, dass Mieter mitziehen.

Was passiert mit der Mietkaution?

Der Käufer tritt auch in die Rechte und Pflichten aus der Kaution ein (§ 566a BGB). Üblich ist, dass der Verkäufer die Kaution zum Übergabestichtag an den Käufer überträgt. Das wird im Kaufvertrag geregelt, ebenso wer die Nebenkostenabrechnung für das laufende Jahr erstellt.

Ist eine vermietete Immobilie weniger wert?

Für Selbstnutzer ist sie weniger attraktiv, weil sie nicht sofort einziehen können. Für Kapitalanleger zählt dagegen die Miete. Wie stark sich die Vermietung auswirkt, hängt von Miethöhe, Mietvertrag und Zustand ab. Eine Bewertung nach dem Ertragswert zeigt, welcher Preis realistisch ist.

Vermietete Immobilie verkaufen: Mieter, Preis, Ablauf

Viele Eigentümer möchten eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus verkaufen – etwa nach einer Erbschaft, zur Altersvorsorge oder weil sich die Vermietung nicht mehr lohnt. Das geht ohne Zustimmung des Mieters. Entscheidend ist, die Rechte des Mieters zu kennen, die richtige Käufergruppe anzusprechen und den Preis realistisch anzusetzen.

Kauf bricht nicht Miete

Der wichtigste Grundsatz steht in § 566 BGB: Mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch tritt der Käufer automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein. Für den Mieter ändert sich nichts:

Miethöhe, Laufzeit und alle Vereinbarungen bleiben gültig,
der Mieter muss keinen neuen Vertrag unterschreiben,
der neue Eigentümer übernimmt auch die Kaution (§ 566a BGB).

Im Kaufvertrag wird geregelt, ab welchem Stichtag Miete, Nebenkosten und Kaution auf den Käufer übergehen – meist mit Besitzübergang nach Zahlung des Kaufpreises.

Wer kauft eine vermietete Immobilie?

Käufergruppe	Interesse	Was zählt
Kapitalanleger	laufende Mieteinnahmen	Miethöhe, Mietvertrag, Zustand, Rendite
Selbstnutzer mit Zeit	späterer Eigenbedarf	Lage, Grundriss, Kündigungsmöglichkeiten
Mieter selbst	Wohnung behalten	Kaufpreis, Finanzierung

Oft lohnt es sich, zuerst den Mieter zu fragen, ob er kaufen möchte. Das spart Vermarktung und Besichtigungen. Ein neutraler Wert aus einer Immobilienbewertung hilft, einen fairen Preis zu finden.

Eigenbedarf und Kündigungsschutz

Will ein Käufer selbst einziehen, kann er den Mietvertrag erst nach seiner Eintragung im Grundbuch wegen Eigenbedarf kündigen. Dabei gelten:

Gesetzliche Kündigungsfristen: drei Monate, nach fünf Jahren Mietdauer sechs Monate, nach acht Jahren neun Monate.
Berechtigter Eigenbedarf: für sich selbst, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige – nachvollziehbar begründet.
Härtefälle: Mieter können der Kündigung in besonderen Härtefällen widersprechen, etwa bei hohem Alter oder schwerer Krankheit.
Umwandlung in Wohnungseigentum: Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt, gilt eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren ab dem ersten Verkauf. In Gebieten, die das Land per Verordnung festlegt, kann sie bis zu zehn Jahre betragen.

Kaufinteressenten sollten diese Punkte vor dem Kauf kennen. Verkäufer sollten keine Zusagen zum Auszug des Mieters machen, die sie nicht einhalten können.

Vorkaufsrecht des Mieters

Ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat der Mieter nur, wenn seine Wohnung nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und erstmals verkauft wird (§ 577 BGB). Dann darf er nach dem Notartermin innerhalb von zwei Monaten erklären, zu denselben Bedingungen zu kaufen. Der Notar informiert den Mieter. In allen anderen Fällen gibt es kein Vorkaufsrecht des Mieters.

Besichtigungen fair organisieren

Mieter müssen Besichtigungen in angemessenem Umfang dulden. Bewährt hat sich:

Früh informieren: Den Mieter persönlich über den Verkauf informieren, bevor die Anzeige erscheint.
Termine bündeln: Lieber wenige Sammeltermine als viele Einzelbesichtigungen.
Rechtzeitig ankündigen: einige Tage vorher, zu üblichen Zeiten.
Gute Unterlagen: Fotos, Grundrisse und Exposé vorab – dann kommen nur ernsthafte Interessenten.

Ein kooperativer Mieter ist beim Verkauf viel wert. Ein kleines Dankeschön oder Entgegenkommen bei den Terminen zahlt sich oft aus.

Wie wirkt sich die Vermietung auf den Preis aus?

Für Selbstnutzer ist eine vermietete Immobilie weniger attraktiv, weil sie nicht sofort einziehen können. Für Kapitalanleger zählt dagegen der Ertrag. Wichtige Faktoren:

Miethöhe im Vergleich zur Marktmiete: Eine niedrige Bestandsmiete mindert den Preis, weil Erhöhungen nur begrenzt möglich sind (Kappungsgrenze, ortsübliche Vergleichsmiete).
Mietvertrag: Staffel- oder Indexmiete, Laufzeit, Kündigungsverzicht.
Zustand und Nebenkosten: Wer heute kauft, rechnet Energie- und Sanierungskosten genau mit ein – siehe steigende Energiepreise.
Zinsniveau: Bei höheren Bauzinsen erwarten Anleger eine höhere Rendite – siehe steigende Bauzinsen.

Bewertet wird eine vermietete Immobilie meist über das Ertragswertverfahren – mehr dazu im Ratgeber Immobilie bewerten.

Unterlagen für den Verkauf

Zusätzlich zu den üblichen Verkaufsunterlagen brauchen Käufer einer vermieteten Immobilie:

den Mietvertrag mit allen Nachträgen,
eine Mieterliste mit Kaltmiete, Nebenkosten und Kaution,
die letzten Nebenkostenabrechnungen,
Nachweise über Mieterhöhungen und offene Forderungen,
bei Eigentumswohnungen: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Protokolle der Eigentümerversammlung.

Datenschutz beachten: Persönliche Daten des Mieters erst an ernsthafte Interessenten weitergeben.

Steuer beim Verkauf

Bei einer vermieteten Immobilie greift die Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum nicht. Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerpflichtig – siehe Spekulationssteuer.

Kurz zusammengefasst

Eine vermietete Immobilie darf ohne Zustimmung des Mieters verkauft werden.
Der Käufer übernimmt den Mietvertrag und die Kaution unverändert (§§ 566, 566a BGB).
Eigenbedarf kann der Käufer erst nach Grundbucheintragung geltend machen; Fristen und Sperrfristen beachten.
Ein Vorkaufsrecht hat der Mieter nur nach Umwandlung in Wohnungseigentum.
Für Anleger zählen Miethöhe, Mietvertrag und Zustand; bewertet wird meist über den Ertragswert.
Mieter früh informieren und Besichtigungen bündeln.

Sie möchten eine vermietete Immobilie in Rodgau oder Umgebung verkaufen? Sprechen Sie uns an – wir beraten Sie persönlich.

Vermietete Immobilie verkaufen: Rechte der Mieter, Preis und Ablauf