Ratgeber · Unterlagen
Unterlagen für den Immobilienverkauf: Die vollständige Checkliste
Vollständige Unterlagen beschleunigen den Verkauf, schaffen Vertrauen und sind Voraussetzung für die Finanzierung des Käufers. Diese Checkliste zeigt, was Sie für Haus und Eigentumswohnung brauchen, wo Sie die Dokumente bekommen und worauf Sie achten sollten.
Vollständige Unterlagen sind beim Immobilienverkauf mehr als Formsache. Käufer brauchen sie für ihre Entscheidung, Banken für die Finanzierung und der Notar für den Kaufvertrag. Wer früh alles zusammen hat, verkauft schneller, verhandelt besser und vermeidet Ärger nach dem Verkauf.
Checkliste für alle Immobilien
| Unterlage | Wo erhältlich | Hinweis |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Grundbuchamt (Amtsgericht) oder Notar | möglichst aktuell; 10 € einfach, 20 € beglaubigt |
| Flurkarte (Liegenschaftskarte) | Amt für Bodenmanagement, teils online | zeigt Grenzen und Lage des Grundstücks |
| Energieausweis | Energieberater, Architekt, Schornsteinfeger | Pflicht ab Anzeige – siehe Energieausweis |
| Grundrisse, Schnitte, Ansichten | eigene Unterlagen oder Bauakte | möglichst mit Maßen |
| Wohnflächenberechnung | eigene Unterlagen, Architekt | nach Wohnflächenverordnung – siehe Wohnfläche berechnen |
| Baugenehmigung und Baubeschreibung | Bauaufsichtsbehörde (Bauakte) | wichtig bei An- und Umbauten |
| Baulastenauskunft | Bauaufsichtsbehörde | in Hessen gibt es ein Baulastenverzeichnis |
| Grundsteuerbescheid | eigene Unterlagen | zeigt die laufende Belastung |
| Gebäudeversicherung | eigene Unterlagen | Police und Beitrag |
| Modernisierungsnachweise | eigene Unterlagen | Rechnungen für Heizung, Dach, Fenster, Dämmung |
| Wartungsnachweise | eigene Unterlagen | Heizung, Schornsteinfeger, Rauchmelder |
Zusätzlich bei Eigentumswohnungen
Bei einer Eigentumswohnung prüfen Käufer und Banken besonders die Gemeinschaft. Diese Unterlagen bekommen Sie von der Hausverwaltung:
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung,
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre,
- Beschluss-Sammlung,
- aktueller Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnung,
- Höhe der Erhaltungsrücklage und des monatlichen Hausgelds,
- Informationen zu geplanten Sanierungen oder Sonderumlagen,
- Name und Kontakt der Hausverwaltung, Verwaltervertrag.
Geplante Maßnahmen wie Dach- oder Fassadensanierung sollten Sie offen ansprechen. Verschwiegene Beschlüsse können später zu Schadenersatzforderungen führen.
Zusätzlich bei vermieteten Immobilien
- Mietverträge mit allen Nachträgen,
- Mieterliste mit Kaltmiete, Nebenkosten und Kaution,
- die letzten Nebenkostenabrechnungen,
- Nachweise über Mieterhöhungen.
Mehr dazu im Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen.
Zusätzlich in besonderen Situationen
| Situation | Zusätzliche Unterlagen |
|---|---|
| Erbschaft | Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll |
| Laufender Kredit | aktuelle Restschuld, Kontakt der Bank – siehe Verkauf mit laufendem Kredit |
| Wohnrecht oder Nießbrauch | Bewilligung, Grundbucheintrag – siehe Nießbrauch und Wohnrecht |
| Erbbaurecht | Erbbaurechtsvertrag, Höhe des Erbbauzinses |
| Betreuung oder Vollmacht | Betreuerausweis, Vorsorgevollmacht, ggf. Genehmigung des Betreuungsgerichts |
Typische Lücken und wie Sie sie schließen
Fehlende Baupläne: Fragen Sie bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde nach der Bauakte. Bei älteren Häusern fehlen dort manchmal Unterlagen zu späteren Anbauten. Dann kann ein Architekt die Pläne neu aufnehmen.
Nicht genehmigte Umbauten: Ein ausgebauter Dachboden, ein Wintergarten oder eine Garage ohne Genehmigung kann den Verkauf erschweren. Klären Sie früh, ob eine nachträgliche Genehmigung möglich ist, und weisen Sie Käufer offen darauf hin.
Abweichende Wohnfläche: Stimmen Angaben in alten Unterlagen nicht mit der Wirklichkeit überein, lassen Sie neu messen. Eine falsche Wohnfläche im Exposé kann teuer werden.
Alte Grundschulden: Steht noch eine Grundschuld im Grundbuch, obwohl der Kredit abbezahlt ist, besorgen Sie die Löschungsbewilligung der Bank rechtzeitig.
Datenschutz beim Exposé
Nicht jede Unterlage gehört sofort an alle Interessenten. Bewährt hat sich ein gestuftes Vorgehen: Exposé mit Grundriss und Energiekennwerten für alle, Grundbuchauszug, Protokolle und Mieterdaten erst für ernsthafte Interessenten mit Finanzierungsnachweis.
Kurz zusammengefasst
- Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Grundrisse und Wohnflächenberechnung braucht jeder Verkauf.
- Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung dazu.
- Bei Vermietung: Mietverträge, Mieterliste, Nebenkostenabrechnungen.
- Lücken früh schließen – Behörden brauchen oft mehrere Wochen.
- Sensible Unterlagen erst an ernsthafte Interessenten geben.
Wir besorgen fehlende Unterlagen für Sie und prüfen sie vor der Vermarktung. Starten Sie mit einer kostenlosen Immobilienbewertung oder nehmen Sie Kontakt auf.